有貸款的房子應該怎么過戶

1、最直接的方法就是賣方個人還清銀行的貸款，取消抵押，然后辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。雙方達成產(chǎn)權變更協(xié)議，然后在公證處進行公證，待賣方付清銀行貸款后，買方就可以從銀行取出房產(chǎn)證，解除抵押登記手續(xù)。買賣雙方在根據(jù)公證協(xié)議書辦理產(chǎn)權變更登記，完成過戶。

2、或者就是轉按揭，即為把個人住房出售或轉讓給第三方，而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。

3、如果買家不愿意購買貸款未繳清的房產(chǎn)，賣家可利用銀行貸款來繳納剩余的貸款。但前提是賣方有銀行認可的抵押物，如其他房產(chǎn)。這樣賣家就可通過抵押向銀行借出一定的款來付清想要出售的房產(chǎn)貸款，促進交易完成。并且賣家先還清貸款解抵押，然后再與買家進行過戶的方法，其買家就不用承擔贖樓風險。

4、另外就是用買方的首付款繳清剩余貸款，這也是當下二手房交易中普遍的模式。這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買家會認可首付房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣家可以利用買家的首付將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進行下一步交易。

過戶費一般需要多少

1、印花稅，一般按正常買賣成交報價計征，買賣雙方各承擔一半。

2、營業(yè)稅及附加，房產(chǎn)證不到兩年時刻過戶，營業(yè)稅不可享用優(yōu)惠減免，需要按轉讓收入減去采購住所原價的差額征收營業(yè)稅。

3、書工本費，一本免費，每添加一本收10元。

4、契稅，由房產(chǎn)購房人交納，自己采購按房產(chǎn)買賣額的1.5%交納，單位采購按房產(chǎn)房產(chǎn)買賣額的3%交納，非住宅按房產(chǎn)房產(chǎn)買賣額的3%交納。

不同城市的政策略有不同，具體費用標準以當?shù)爻鞘幸?guī)定為準，以上僅供參考。