北京10類風險房(中):房源信息全面很重要

上期給大家介紹了抵押房、抵債房還有房，其實除了要求大家學會拿起法律武器保護好自己的合法權益外，還向大家傳達了一個信息，就是對于房源信息一定要了解清楚。

當然，了解房源信息并不只是了解該房子是不是還有貸款，是不是為了還債，還有一些重要的內容，比如住房產權人，住房來源等。今天就重點給大家介紹一下共有房、央產房、代理房和拍賣房。有遇到這類房產的朋友，一定要提高警惕。

上期回顧：《法院:北京10類"風險房"案例及購房提醒(上)》

風險房四、共有房

案情介紹： 2010年10月12日，出賣人景先生與買受人馬先生通過中介簽訂了《北京市存量住房買賣合同》，約定景先生將坐落于北京市西城區(qū)紅線胡同一處住房出售給馬先生，住房建筑面積21.5平方米，價格67萬元。合同簽訂后，馬先生當即支付定金2萬元。

2010年10月31日，景先生之妻王女士向馬先生發(fā)送了告知函，告知住房系夫妻共同財產，因景先生未征得其同意擅自簽訂住房買賣合同，所簽合同為無效合同，后景先生也以此為由不再履行合同。2012年7月13日，馬先生去世。2015年，馬先生子女訴至法院要求景先生繼續(xù)履行合同。

法官說法：《婚姻法》規(guī)定，夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產，歸夫妻共同，夫妻對共同的財產，有平等的處理權。一方未經另一方同意擅自處理共同財產的屬于無權處分行為。

本案中，經過法庭調查，景先生的售房行為確實未經過其妻子的同意，因此法院終判決駁回了馬先生子女要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求。當然，本案中，合同未能履行是景先生的過錯，景先生應當依照合同約定承擔相應違約責任。

法官提醒：已婚售房人一定要有配偶的知情同意書

事實上，馬先生只要在買房過程當中做一項簡單的工作就能避免這種情況發(fā)生，就是在簽訂合同的同時，問一下售房人的家庭情況，看看賣方的戶口本上所載的婚姻狀況，如果已婚，必須要讓其配偶簽訂知情同意書，這樣才能有效避免本案情況發(fā)生。如果賣方有意隱瞞婚姻狀況的話，就尤其需要警惕。

風險房五、央產房

案情介紹：2015年4月5日，賣房人李先生與買房人小何就坐落于西城區(qū)白廣路的一處住房簽訂了住房買賣合同，約定購房款490萬，過戶時間為合同簽訂之日起120日內，即2015年8月3日。但是因為小何購房指標的限制，小何需要先賣掉名下一套住房才可以再行購房。

結果小何于6月30日賣了一套住房取得購房資格，并于7月1日才開始實際履行合同。后在房源核驗中，因涉案住房是未辦理上市手續(xù)的央產房而被退回。后李先生于7月17日完成了央產房上市手續(xù)，小何隨后又申請貸款，8月7日批貸，8月11日完成過戶，晚于約定期限8天。

李先生認為逾期過戶的責任在小何，訴至西城法院要求小何支付逾期過戶違約金一萬元。小何則認為逾期過戶責任在李先生，隱瞞央產房的事實才造成貸款辦理的時間拖延。

法官說法：關于逾期過戶的違約責任問題，西城法院認為，小何在取得購房資格后實際用時一個多月即完成了涉案住房過戶，合同約定的自合同簽訂之日起120日內完成過戶，已綜合考慮了小何購房時暫無在京購房資格、需貸款購房等客觀情況，小何出售自己名下住房的時間較晚，應對逾期過戶承擔相應的違約責任。

但是李先生應當知道涉案住房為央產房，亦應當在住房出售前完善上市手續(xù)，李先生于7月才辦理央產房上市交易手續(xù)，對涉案住房過戶期限亦有影響，應承擔相應責任，方式為抵銷部分小何應支付的違約金。終，法院判令小何償付李先生逾期辦理住房產權轉移登記的違約金八千元。

法官提醒：了解住房來源并不是可做可不做的事情

從買方角度來看，在簽訂合同前要事先了解該住房的來源、性質及是否滿足上市交易的條件；從賣方角度來看，亦應當在住房出售前完善相關上市手續(xù)，從而保證雙方簽訂的合同可以順利履行。

風險房六、代理房

案情介紹：2010年3月23日，旅居國外的周女士委托孫先生代為出售其位于西城區(qū)西便門東里的一處住房，委托范圍為賣房手續(xù)的前期事宜，周女士本人4月9日到京，將持原件材料親自辦理住房買賣正式手續(xù)，過戶及房款事宜由本人親自辦理。3月27日，趙先生在某地產經紀公司的居間服務下，與孫先生就涉案住房簽訂了《北京市存量住房買賣合同》，約定住房總價款為185萬元。合同簽訂當日，趙先生向孫先生支付了10萬元定金。4月9日，周女士回國后認為孫先生無權代理住房的正式簽約及收取定金事宜，并且住房成交價格明顯過低，因此未作出追認表示，拒絕履行合同。趙先生遂起訴至西城法院要求確認就涉案住房簽訂的住房買賣合同無效；孫先生雙倍返還其定金；某地產經紀公司退還中介費；周女士、孫先生及某地產經紀公司共同賠償其住房差價損失。

法官說法：關于代理權限及過錯責任，西城法院認為周女士明確表明其于4月9日回國，并持原件材料親自辦理住房買賣正式手續(xù)，由此可知，孫先生并未取得代理周女士簽訂正式住房買賣合同的授權，且周女士回國后并未做出追認，因此孫先生與趙先生的簽約行為應屬于越權代理，周女士并無過錯，住房買賣合同對周女士不發(fā)生效力；某地產經紀公司作為專業(yè)機構，在未充分審查委托書權限的情況下，即指導趙先生與孫先生簽訂住房買賣合同，并終造成合同因孫先生無權代理而被確認無效，負有重大過錯；而趙先生對授權委托書未充分審查，也負有一定的責任。

終判決趙先生與孫先生簽訂的住房買賣合同無效，孫先生返還趙先生定金，某地產經紀公司退還趙先生中介費，孫先生和某地產經紀公司賠償趙先生部分住房差價損失。

法官提醒：購買代理房時要求代理人提供委托書

實踐中，由于住房產權人行動不便、身處國外、工作繁忙等原因，經常出現(xiàn)委托代理人代簽住房買賣合同的現(xiàn)象。但是行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。

遇到此種情形，購房人一定要提高警惕，要求代理人提供委托書，并在合同中明確約定因無權代理造成合同無效時，代理人所要承擔的違約責任，同時盡量要求代理人出示房產證原件及業(yè)主身份證明等，防范代理人無權代理，或者業(yè)主因房價上漲而以不知情為由主張合同無效。

風險房七、拍賣房

案情介紹：2008年遼寧某證券公司被中國人民銀行關閉，資產抵償給銀行，其中包括沈陽市某地的一處住房。后人民銀行委托A公司進行資產打包拍賣（A公司是北京市西城區(qū)的一家公司），B公司通過拍賣購得了這些房產。2014年，B公司將其中一處房產轉讓給岳先生，岳先生按照合同約定支付了全部購房款，但是在過戶時出現(xiàn)問題，由于原住房產權人遼寧某證券公司已經注銷，B公司又不是住房的產權人，當?shù)胤抗懿块T無法為岳先生辦理過戶，無奈之下岳先生將A、B兩公司訴至西城法院請求完成過戶手續(xù)。

法官說法：本案中的焦點問題是岳先生購得了拍賣住房，但是無法辦理過戶。涉案住房的原產權人遼寧某證券公司已經被關閉，法人相應被注銷，不再具備民事主體資格，無法完成過戶手續(xù)。B公司拍賣購得該房產，但尚未過戶，因此對涉案住房的處置權利仍屬于A公司。這樣一來，岳先生要求A、B兩公司過戶，就不得不通過訴訟途徑來解決。終西城法院經審理后判決A公司協(xié)助將涉案住房過戶到B公司名下，待上述義務履行完畢后七日內，B公司協(xié)助將涉案住房過戶至岳先生名下。

法官提醒：拍賣房情況復雜一定要謹慎購買

拍賣房往往涉及債務問題，住房可能被多次抵押，購買這類住房有可能面臨債權人的追討。此外，還要關注住房的產權問題，有無實際居住人及戶口有無遷出，還要查看住房是否存在未繳清的水電費、物業(yè)費用等情況，這些都需要競買人負擔?？傊馁u房情況復雜，無論是競拍還是間接購買，都需要在了解清楚后謹慎對待。

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