天津八里臺(tái)房子為什么便宜？

需要說(shuō)明的是，天津有兩個(gè)“八里臺(tái)”，一是南開(kāi)區(qū)八里臺(tái)街，另一個(gè)是津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)。南開(kāi)八里臺(tái)，因距離老城里大約八里而得名。津南八里臺(tái)，明代永樂(lè)二年（1404）成村，因地勢(shì)較高，距大韓莊、大孫莊、巨葛莊各八里而得名。

本文探討的是，津南八里臺(tái)。八里臺(tái)，想說(shuō)愛(ài)你，不容易。因?yàn)?，?ài)不起，等不起，要不起。

01

置業(yè)八里臺(tái)對(duì)不起我勸你慎重考慮

剛剛過(guò)去的周末，我實(shí)地探訪了八里臺(tái)板塊，在售及待售新房、待出讓地塊、二手房小區(qū)都有專(zhuān)程考察。

結(jié)論還是寫(xiě)在前面，作為剛需購(gòu)房者，如果因?yàn)槁鋺?hù)門(mén)檻低或通勤方便等原因，你一定要在八里臺(tái)買(mǎi)房，一定要把板塊內(nèi)在售樓盤(pán)都轉(zhuǎn)一遍，不要沖動(dòng)做決定。

另外，也可以關(guān)注一下待售的全新盤(pán)嘉泰翰林學(xué)府。目前了解到的價(jià)格足夠勁爆，如果這個(gè)價(jià)格最終可以落地，足以讓周邊競(jìng)品崩潰。

八里臺(tái)鎮(zhèn)位于天津市津南區(qū)西部。東連天津港、天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南接天津石化工業(yè)區(qū)，西與西青區(qū)，北依天津市區(qū)。八里臺(tái)鎮(zhèn)總面積112．96平方公里，人口4．8萬(wàn)人，是全區(qū)地域面積的鎮(zhèn)，具有豐富的土地資源。

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板塊內(nèi)暫無(wú)大型商業(yè)配套，的商業(yè)綜合體香港建鑫城，卻是一副破敗景象。

據(jù)媒體公開(kāi)報(bào)道，2016年7月22日，天津大胡同、北京大紅門(mén)、徐莊產(chǎn)業(yè)基地的200余服裝批發(fā)商戶(hù)與津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)香港建鑫城舉行了簽約入駐儀式，未來(lái)這里將成為天津重要的批發(fā)市場(chǎng)基地。

可遺憾的是，查詢(xún)其詳情頁(yè)，有業(yè)主寫(xiě)點(diǎn)評(píng)稱(chēng)：“我們也買(mǎi)了這個(gè)商鋪，到現(xiàn)在一點(diǎn)消息也沒(méi)有，我們現(xiàn)在越來(lái)覺(jué)得上當(dāng)受騙了。”更有甚者，留言表示：“商鋪我也買(mǎi)了就是辦不了手續(xù)，錢(qián)也不退，讓人沒(méi)法活了”。

如此看來(lái)，這個(gè)香港建鑫城終究是錯(cuò)付了。

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八里臺(tái)探盤(pán)的站，我挑選了愛(ài)情花園里。愛(ài)情置業(yè)為長(zhǎng)城實(shí)業(yè)全資子公司，而長(zhǎng)城實(shí)業(yè)是以長(zhǎng)城汽車(chē)產(chǎn)業(yè)品牌資源為支點(diǎn)。

案名有種直給的浪漫，產(chǎn)品均好性還不錯(cuò)，但是低至74％的出房率被競(jìng)品輪番轟炸，讓我百思不得其解。產(chǎn)品形式為洋房及疊拼產(chǎn)品的低密社區(qū)，怎么做出了高層一般的出房率？

而后，我們驅(qū)車(chē)前往板塊內(nèi)待售全新盤(pán)嘉泰翰林學(xué)府的臨時(shí)售樓處。從一個(gè)臨時(shí)售樓處的布置來(lái)看，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該不差錢(qián)，未來(lái)還將在地塊旁邊建正式售樓處。

這家房企比較低調(diào)，德州平德置業(yè)有限公司，估計(jì)很少有人聽(tīng)說(shuō)過(guò)。畢竟，對(duì)于德州的印象，大多數(shù)人還停留在德州扒雞。

雖然還沒(méi)有正式開(kāi)放，但置業(yè)顧問(wèn)已上崗。據(jù)了解，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)9月首開(kāi)，對(duì)外報(bào)價(jià)1萬(wàn)／平米左右。但是，據(jù)內(nèi)部消息，預(yù)計(jì)洋房均價(jià)1萬(wàn)／平米以?xún)?nèi)，疊拼均價(jià)1萬(wàn)1－1萬(wàn)2／平米，以期以?xún)r(jià)換量。

短暫停留后，我們來(lái)到爭(zhēng)議的公園里。據(jù)了解，公園里項(xiàng)目為泰達(dá)旗下星城開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目建設(shè)管理服務(wù)方為天津萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司，萬(wàn)科經(jīng)典戶(hù)型，后期也是萬(wàn)科物業(yè)。

但是，據(jù)說(shuō)公園里項(xiàng)目萬(wàn)科撤場(chǎng)有一段時(shí)間的停滯。接待我們的銷(xiāo)售態(tài)度相當(dāng)傲慢，不知道是誰(shuí)給的優(yōu)越感。多說(shuō)一句，案場(chǎng)有必要加強(qiáng)一下管理，否則轉(zhuǎn)化率低可以在個(gè)別銷(xiāo)售身上找找原因。

而南園則是八里臺(tái)板塊在售新房中存在感最弱的，只有高層有樣板間，其余產(chǎn)品業(yè)態(tài)全憑想象。

當(dāng)然，我們還前往了銷(xiāo)售周期長(zhǎng)達(dá)10年的天津碧桂園，以及周邊安置房項(xiàng)目。周邊底商的熱鬧，來(lái)往車(chē)輛的川流不息，都讓這里更有煙火氣息。

值得一提的是，目前八里臺(tái)板塊核心開(kāi)發(fā)建設(shè)的是東區(qū)，西區(qū)尚有大量地塊待出讓。

而西區(qū)，我們也用腳步進(jìn)行了丈量，臭水溝、垃圾站……都讓我望而卻步。的確，沒(méi)有對(duì)比就沒(méi)有傷害。相較之下，目前在售和待售樓盤(pán)，所處地段還是可以被一些外來(lái)人口或市區(qū)外溢所接受的。

02

地價(jià)難漲近10年成功出讓9宗地

我梳理了2011年至今八里臺(tái)板塊成功出讓的地塊，一共9宗，分別成交于2013年、2015年和2019年，地價(jià)漲幅甚微。

我們?nèi)匀粡囊韵?個(gè)維度分析八里臺(tái)板塊的土地市場(chǎng)情況。

1）成交時(shí)間：2011－2012年，八里臺(tái)土地市場(chǎng)毫無(wú)波瀾。2013年1月和3月先后出讓3宗地。2014年再次陷入沉寂。2015年7月2日，一口氣出讓3宗地。2016－2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)從瘋狂走向平靜的3年，這里仿佛與世隔絕。直至2019年6月和9月先后出讓3宗地。

2）拿地公司：近10年來(lái)，進(jìn)駐八里臺(tái)的房企屈指可數(shù)，更缺乏在市場(chǎng)上有影響力的品牌房企形成合力，共同抬高板塊價(jià)值預(yù)期。

通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)拿地的僅有四家房企，即德州平德置業(yè)有限公司、天津市愛(ài)之星置業(yè)有限公司、天津星城置業(yè)有限公司、天津?yàn)I海發(fā)展投資控股有限公司。

3）成交樓面價(jià)：2013年和2015年，成功出讓的6宗地塊成交樓面價(jià)均在2000－2800元／平米之間，經(jīng)過(guò)了2016－2018年的市場(chǎng)周期，2019年出讓的3宗地，成交樓面價(jià)僅達(dá)到4000＋價(jià)格平臺(tái)。

4）溢價(jià)率：八里臺(tái)板塊近10年成交的9宗地全部為底價(jià)成交。

很明顯，9宗地溢價(jià)率均為0，意味著八里臺(tái)板塊土地市場(chǎng)基本不存在競(jìng)爭(zhēng)，鮮有品牌房企關(guān)注。換言之，八里臺(tái)板塊暫不具備吸引品牌房企爭(zhēng)相進(jìn)駐的著眼點(diǎn)，暫時(shí)沒(méi)有進(jìn)入絕大部分品牌房企的視線。

近10年，9宗地，無(wú)一宗出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)，這本身就值得我們思考。究竟是進(jìn)駐八里臺(tái)的房企太謙讓、太佛系，還是這些地塊能成功賣(mài)出去已是難得？

當(dāng)然也有好的一面，在2020年津南區(qū)供地計(jì)劃中，該板塊未來(lái)將有四塊宅地面上架，且大多包含商業(yè)及教育用地，未來(lái)可為板塊配套做填充。

03

迷之成交3個(gè)在售盤(pán)難繪量?jī)r(jià)走勢(shì)

目前，八里臺(tái)板塊有愛(ài)情花園里、公園里、南園三個(gè)在售項(xiàng)目，德州平德置業(yè)地塊何時(shí)正式入市，我們不得而知。

現(xiàn)階段，板塊內(nèi)在售項(xiàng)目數(shù)量并不算太少，因此，近段時(shí)間以來(lái)，八里臺(tái)板塊在市場(chǎng)上還是有一定的聲音。

不過(guò)，因?yàn)殇N(xiāo)售周期較短或階段性銷(xiāo)售停滯等各種原因，上述項(xiàng)目普遍存在斷點(diǎn)，難以繪制量?jī)r(jià)走勢(shì)。下面，我們逐一來(lái)進(jìn)行相關(guān)研究。

1）愛(ài)情花園里

愛(ài)情置業(yè)于2020年4月取證，5月首開(kāi)，均價(jià)10656元／平米。

2）公園里

公園里項(xiàng)目代建方為天津萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司。2018年8月首開(kāi)，首開(kāi)均價(jià)與2020年5月成交均價(jià)基本持平，維持在11000＋價(jià)格區(qū)間。2020年2－3月無(wú)成交數(shù)據(jù)。

3）南園

南園項(xiàng)目2015年12月首開(kāi)，首開(kāi)均價(jià)9400元／平米，而2020年5月成交均價(jià)為11221元／平米，完整經(jīng)歷了2016年開(kāi)始的上漲－調(diào)控周期，房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)怎么漲，或者說(shuō)整體漲幅沒(méi)有跑贏大勢(shì)。2017年1－5月無(wú)成交數(shù)據(jù)。

2020年5月29日，天津市規(guī)劃和自然局網(wǎng)站對(duì)天津嘉泰地產(chǎn)有限公司翰林苑項(xiàng)目建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖進(jìn)行公示，這意味著八里臺(tái)板塊預(yù)計(jì)1156套房源補(bǔ)倉(cāng)。

園墅 3.81分

八達(dá)嶺高速第8B出口路西 4008132766 轉(zhuǎn) 55252 售完別墅昌平宜居生態(tài)地產(chǎn) 30000元/平方米

據(jù)媒體公開(kāi)報(bào)道，本次公示項(xiàng)目案名為“嘉泰翰林學(xué)府”，預(yù)計(jì)重磅打造大跨度77－143㎡花園洋房及輕奢疊拼產(chǎn)品，匠筑低密花園墅區(qū)。

04

未來(lái)發(fā)展難便宜不是置業(yè)邏輯

雖然因?yàn)椴豢煽沽Γy以逐一繪制在售樓盤(pán)的量?jī)r(jià)走勢(shì)，但是這并不妨礙我們對(duì)于板塊大數(shù)據(jù)的研究。

我梳理了2016年1月－2020年5月的成交數(shù)據(jù)。

1）供求關(guān)系方面，在一定程度上供需兩旺，供應(yīng)量頂點(diǎn)出現(xiàn)在市場(chǎng)最瘋狂的2016年4月，供應(yīng)面積超6萬(wàn)平米，成交量頂點(diǎn)出現(xiàn)在“海河英才”計(jì)劃出臺(tái)不久的2018年7月，成交面積超4萬(wàn)平米。

可見(jiàn)，八里臺(tái)板塊對(duì)政策和市場(chǎng)的高依賴(lài)，憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)成為新天津人的落戶(hù)神器。

2）成交均價(jià)方面，2016年1月，相當(dāng)于這一波市場(chǎng)周期起跳的起點(diǎn)，成交均價(jià)7750元／平米，2020年5月，成交均價(jià)為10918元／平米，這樣的漲幅明顯沒(méi)有跑贏大勢(shì)。

回憶起去年此時(shí)，我搭乘出租車(chē)前往辛莊永旺。司機(jī)師傅告訴我，自己原本住在小海地，后來(lái)賣(mài)了房子，搬去了八里臺(tái)。我問(wèn)他原因，他只回答了三個(gè)字：“便宜啊！”

可是，你要知道，便宜絕不是的置業(yè)邏輯。如果你是純剛需，沒(méi)有任何投資的念頭，可以挑選八里臺(tái)。但是，但凡你有對(duì)于未來(lái)的期盼，八里臺(tái)都談不上是上佳的挑選。

不太理想的城市界面，賭一個(gè)不確定的未來(lái)。退而求其次，置業(yè)八里臺(tái)，愿你舉手不悔。