二手房房?jī)r(jià)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)有哪些因素

二手房房?jī)r(jià)評(píng)估影響因素

1、房齡：住房新舊程度，決定住房的價(jià)格。住房從修建完畢后，就開始進(jìn)入折舊期。在進(jìn)行二手房交易時(shí)，要計(jì)算住房折舊費(fèi)。一般磚混結(jié)構(gòu)住房折舊期限為50年，每年的折舊率為2％左右。

2、戶型：套二、套三的正規(guī)戶型比不錯(cuò)，反之，形狀不規(guī)范的戶型或者套型過小，都會(huì)下降房?jī)r(jià)，一般減去5％到10％。

3、樓層：樓層的高低也會(huì)影響房?jī)r(jià)，在中間部位的住房最好賣，如果再往下或者往上的樓層價(jià)格都會(huì)打折，要是底樓帶有戶外花園，或者頂樓帶有屋頂花園，價(jià)格會(huì)增加不少。

4、朝向：南北朝向的房子最好，對(duì)于朝向不好的住房評(píng)估時(shí)要減去2％到5％。

5、裝修：裝修時(shí)間在5年內(nèi)的住房?jī)r(jià)格會(huì)高些，要是裝修比不錯(cuò)，成色又好，需要加10％。

6、物管：物業(yè)管理好的小區(qū)，住房的價(jià)格會(huì)比較高些。

7、位置與地段：住房位置和地段非常重要，要是居住環(huán)境幽靜的地方，要增加5％左右。

8、配套：在挑選二手房時(shí)，要重點(diǎn)考慮住房周邊交通情況、醫(yī)療、教育、購物等配套基礎(chǔ)設(shè)施，要是住房周邊的設(shè)施配套不全，那么按照比例減少5％到15％。

9、市場(chǎng)：二手房?jī)r(jià)格還要考慮到市場(chǎng)效應(yīng)，一般地鐵房或者學(xué)區(qū)房都比較深受人們喜愛，因?yàn)閮r(jià)格水漲船高，在往前十幾年推，根據(jù)市場(chǎng)不同變化，對(duì)搶手房源提高5％左右。

二手房交易注意事項(xiàng)

1、住房手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)住房享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的住房交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到住房的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好挑選有房產(chǎn)證的住房進(jìn)行交易。

2、住房產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些住房有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂住房買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

3、交易住房是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不可及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說住房買賣合同不可對(duì)抗在先成立的租賃合同。