長(zhǎng)租公寓如何獲利成行業(yè)難題

自今年以來(lái)，廣州、北京、上海等城市紛紛頒布了鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)的“租售并舉”相關(guān)政策，而在此風(fēng)口到來(lái)之際，此前以小米YOU+等代表的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)再次展現(xiàn)出了巨大的市場(chǎng)空間，迎來(lái)了資本的關(guān)注。

傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商公司不少已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)型，以龍湖為例，目前已經(jīng)推出了長(zhǎng)租公寓品牌“冠寓”，并計(jì)劃推廣至一線城市及南京、蘇州、杭州、武漢、廈門(mén)、西安、合肥、長(zhǎng)沙、成都、重慶、天津、濟(jì)南等二三線城市。此外，萬(wàn)科等大型傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商也在試水自持長(zhǎng)租公寓。除了開(kāi)發(fā)商，原來(lái)的房產(chǎn)代理公司如世聯(lián)行，也正在公寓市場(chǎng)做新的嘗試，其名下品牌“紅璞”公寓已有不少門(mén)店正在營(yíng)業(yè)。

目前，長(zhǎng)租公寓的物業(yè)持有關(guān)系大體分為開(kāi)發(fā)商自持和第三方租賃兩種形態(tài)。其中開(kāi)發(fā)商自持可以獲利的渠道主要是靠“持有物業(yè)溢價(jià)+租金+其他衍生服務(wù)收費(fèi)”，而第三方租賃則是依靠“租金差價(jià)+其他衍生服務(wù)收費(fèi)”，部分分散式長(zhǎng)租公寓盈利空間甚至只有”租金差價(jià)“一條。

而對(duì)于不少租客來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓的租金還是偏高——對(duì)于部分房?jī)r(jià)尚沒(méi)有高到不可接受的二三線城市，租公寓的租金和買(mǎi)房之后的月供權(quán)衡，不少人會(huì)更傾向于直接買(mǎi)房。而對(duì)此運(yùn)營(yíng)商往往也非常無(wú)奈，除了物業(yè)成本，裝修、布草、人工等硬性成本往往無(wú)法壓縮，或者說(shuō)壓縮就意味著服務(wù)質(zhì)量的下降，容易造成惡性循環(huán)。

目前長(zhǎng)租公寓回報(bào)率通常在6%左右，部分品牌公寓由于前期投入較高，回報(bào)率甚至?xí)偷?%-2%。而即便是這樣，仍然有大量傳統(tǒng)或新興公寓機(jī)構(gòu)加入市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。而除了租金利潤(rùn)，有更多的長(zhǎng)租公寓品牌開(kāi)始考慮通過(guò)配套服務(wù)來(lái)獲取更高的利潤(rùn)。

面對(duì)長(zhǎng)租公寓盈利難的問(wèn)題，市場(chǎng)已經(jīng)給出了答案，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓品牌面對(duì)的當(dāng)務(wù)之急是搶占市場(chǎng)，而不是盈利?，F(xiàn)在有很多的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商甚至表示未來(lái)幾年內(nèi)不考慮盈利問(wèn)題，只為了博取未來(lái)可以分享長(zhǎng)租公寓這一蛋糕的機(jī)會(huì)。