為啥二手房實(shí)際首付比例 要比規(guī)定的比例高

近一朋友在某二線城市非限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)一套二手房，該區(qū)域首付低2成。朋友相中的房子房東報(bào)價(jià)80萬(wàn)，想到自己是首套首貸，按照政策，可以首付2成。算了算，首付2成就是16萬(wàn)了，再加上約4萬(wàn)的稅費(fèi)（房子滿五唯一，省去了個(gè)稅和稅），準(zhǔn)備個(gè)20來(lái)萬(wàn)就差不多了吧。

然而，中介公司的一個(gè)電話卻讓他傻眼了，首付要準(zhǔn)備28萬(wàn)，這一下子多了好幾萬(wàn)。原來(lái)，銀行對(duì)該住房的評(píng)估價(jià)是65萬(wàn)，可貸款額度至多為8成，即52萬(wàn)（65*0.8）。住房售價(jià)是80萬(wàn)，而可貸款額度至多為52萬(wàn)，意味著至少要準(zhǔn)備28萬(wàn)的首付款了。

這里的二手房為首套首貸，但卻難以執(zhí)行低首付標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際的首付比例往往比規(guī)定的低首付比例要高很多，造成這種現(xiàn)象，主要的原因就是銀行對(duì)該住房的評(píng)估價(jià)達(dá)不到客戶實(shí)際的購(gòu)買(mǎi)價(jià)。那么，是不是評(píng)估價(jià)越高就越好呢？（PS：評(píng)估價(jià)高于成交價(jià)的現(xiàn)象也有，但比較少，普遍的就是評(píng)估價(jià)≤成交價(jià)）

評(píng)估價(jià)影響貸款的額度和稅費(fèi)的多少。一般來(lái)說(shuō)，二手房的評(píng)估價(jià)格越高，貸款的額度也就越大，實(shí)際支付的首付款就可以少一點(diǎn)。評(píng)估價(jià)還影響交易的稅費(fèi)，稅、契稅、個(gè)稅的繳納，都是在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上，乘以對(duì)應(yīng)的比例，評(píng)估價(jià)越高，繳納的稅費(fèi)也越多。簡(jiǎn)單的說(shuō)，評(píng)估價(jià)低，意味著繳納的稅費(fèi)少，貸款的額度小，首付款方面，需要多掏點(diǎn)現(xiàn)金；評(píng)估價(jià)高，意味著繳納的稅費(fèi)高，可貸款的額度高，實(shí)際支付的首付款可以少一點(diǎn)。評(píng)估價(jià)過(guò)高或者過(guò)低，都不好，因?yàn)閷?duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，意味著要么是多繳納稅費(fèi)，要么就是多繳納首付款。所以，評(píng)估價(jià)適中比不錯(cuò)。

那么，問(wèn)題來(lái)了，買(mǎi)什么樣的房子，評(píng)估價(jià)才能做到適中，不過(guò)高也不過(guò)低呢？在回答這個(gè)問(wèn)題前，我們來(lái)說(shuō)說(shuō)什么是評(píng)估價(jià)，影響評(píng)估價(jià)的因素有哪些？

二手房評(píng)估價(jià)：采取房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的市場(chǎng)比較法，通過(guò)對(duì)同一樓盤(pán)的在售房源的掛牌價(jià)格，以及同類型樓盤(pán)的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出具體某個(gè)樓盤(pán)的平均單價(jià)。然后結(jié)合待評(píng)估住房的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、戶型、房齡、樓棟所處的位置、小區(qū)景觀，以及其它因素，計(jì)算出該住房相對(duì)科學(xué)合理的市場(chǎng)參考價(jià)。

在買(mǎi)房的時(shí)候，同一地段，建議不要挑選房齡過(guò)老的住房，住房自修建完畢后，就進(jìn)入了折舊期。銀行對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估時(shí)，會(huì)考慮住房的折舊率。此外，房齡越老的房子，在戶型設(shè)計(jì)方面，也比較老舊；裝修方面，也比較差。

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