首套房和二套房怎么判定

首套房：

按揭貸款：1、個人名下有一套房商業(yè)貸款已還清，另一套是公積金貸款已出售，同時可以提供住房出售的證明，申請商業(yè)貸款再買房;2、個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，全都還清且出售，同時可以提供兩套住房出售的證明，這種情況下再貸款;3、貸款買過一套房，后來賣掉，通過住房登記系統(tǒng)查詢不到房產，但在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄，再貸款買房;4、貸款買過一套房，商業(yè)貸款已結清，再貸款買房。

全款買房：全款買過一套房，后來賣掉了，住房登記系統(tǒng)查不到房產，再貸款買房;全款買過一套房，再貸款買房;

夫妻買房：夫妻兩人，一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房產，婚后買房申請貸款。

二套房：

1、未成年時名下有房產，成年后再貸款購房;

2、父母名下有住房，以未成年子女名義再購房;

3、個人名下有全款購買的住房，再貸款購房;

4、婚后雙方共同貸款購房，離異后一方再申請貸款購房;

5、個人名下有貸款購買住房，結清出售后再貸款購房;

6、首次購房使用商業(yè)貸款，再次購房使用公積金貸款;

7、婚前一方曾貸款購房，婚后以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶口沒有在一起。

二套房要注意什么

二套房能否使用公積金：根據大多數城市公積金管理中心的規(guī)定可以看出，一般情況下，購房者購買首套房的時候，如果已經使用過了公積金貸款，但公積金貸款還沒有還清，在購買二套房時，購房者就不可使用公積金來貸款或者是用公積金來還房貸。但如果購房者符合當地的購房資格，在購買第二套房時，首套房的公積金貸款已經還清，購買第二套普通自住住房就可以申請公積金貸款。

提前向貸款銀行咨詢：雖然銀行的貸款規(guī)定都按照國家政策執(zhí)行的，但是不同的貸款銀行在住房貸款的規(guī)定上肯定也是存在一些細微的差別的。購房者在購買住房之前，最好跟當地的貸款銀行詳細咨詢一下，咨詢內容主要包括首套房貸利率、二套房貸利率、新商品房利率、二手房利率等。另外購房者還要注意當前銀行貸款政策偏緊還是偏寬松，貸款政策寬松的情況下，申請貸款才能更容易獲批。

提前了解樓盤情況：如今購買新房雖然簡單，有開發(fā)商幫忙辦理各項手續(xù)，但目前大多數的開發(fā)商都有合作的銀行，并且很多開發(fā)商都不愿意甚至拒絕購房者使用公積金貸款。所以購房者在購買住房之前，還需要問清楚自己看中的樓盤支持哪種類型的貸款、具體的合作銀行是哪一家或哪幾家。