如何確定住房征收評估報告是否合法?

一、評估機構的資質與選定

評估機構應具備相應的資質

評估機構首先要具備相應的評估資質，這是評估的前提條件，沒有資質的評估屬違法行為。

《中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)結合部房地產估價機構管理條例》第三條、《房地產估價機構管理條例》第三條規(guī)定，對被征收住房進行評估的房地產評估機構，必須是依法設立并取得房地產估價機構資質，從事房地產估價活動的中介服務機構。在評估報告里，應該列明評估機構和評估人員的資格證明。

評估機構應與被拆遷人共同挑選確定

依據《國有土地面上住房征收評估辦法》(以下簡稱《辦法》)與《國有土地面上住房征收與補償條例》(以下簡稱《條例》)的相關規(guī)定，房地產價格評估機構可由被征收人在規(guī)定時間內商議選定;規(guī)定時間內商議不成的，由住房征收部門組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

二、評估時間的確定

《辦法》規(guī)定，被征收住房價值評估時點為住房征收決定公告之日。用于產權調換住房價值評估時點應當與被征收住房價值評估時點一致。被征收住房價值評估時間點為住房征收決定公告之日起，即張貼征收決定公告之日起才能進行住房價值評估。此外 ，評估的目的為反映住房的實際價值，以達到合理公平的補償，若評估報告作出時間過長，被征收住房因為市場價值波動，不可真實反映其價值，被征收人可要求重新評估"。

三、評估方法的選定與考慮的因素

具有合法資質的評估機構，在評估時，根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收住房價值進行評估。其中，被征收住房的類似房地產有交易的，通常選用市場法評估;被征收住房或者其類似房地產有經濟收益的，通常選用收益法評估;被征收住房是在建工程的，通常選用假設開發(fā)法評估。此外，被征收住房價值還會受到被征收住房的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等因素影響。

四、評估結果公示與異議處理

評估完畢后，評估機構需將分戶的初評結果在征收范圍內向被征收人公示，并進行現場說明解釋，存在錯誤的，評估機構應及時修正。公示期滿后，評估機構應當向征收方提供委托評估范圍內被征收住房的整體評估報告和分戶評估報告，征收方需向被征收人轉交分戶評估報告。

如果被征收人和征收方對復核結果仍有異議，需在收到復核結果之日起10日內，向被征收住房所在地評估專家委員會申請鑒定。