一房二賣如何處理合同效力

根據(jù)法律中的規(guī)定，一房二賣合同中如果其中一個買受人已經(jīng)取得了住房的所有權(quán)證的，那么另外一個買受人簽訂的住房買賣合同可能被撤銷或者認(rèn)定為無效合同。一般情況下，發(fā)生一房二賣情況的可以進(jìn)行商議，如果商議不成的那么可以到法院進(jìn)行起訴。

哪些一房二賣合同是無效的

商品房一房二賣的買賣合同具有以下三種情形下是無效的，一是出賣人與第三人串通損害買受人利益，二是預(yù)告登記期間的住房買賣，三是補(bǔ)償安置住房的一房二賣。具體介紹如下：

1、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將住房交付損害買受人利益的

商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該住房出賣給第三人，造成商品房買賣合同目的不可實現(xiàn)的，無法取得住房的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不高于已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

2、預(yù)告登記期間的商品房一房二賣

預(yù)告登記結(jié)束后，并不造成不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來將要發(fā)生物權(quán)變動的權(quán)利。合同無效的情形下，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償買受人為達(dá)成交易而花費(fèi)的合理費(fèi)用。

3、補(bǔ)償安置住房的一房二賣

拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的住房對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置住房另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置住房的，應(yīng)予支持。

遭遇一房二賣，買房人應(yīng)該怎么辦

1、溝通解決

可以首先與賣房者嘗試著溝通，運(yùn)用法律的規(guī)定維護(hù)自己的權(quán)益，告訴賣房者應(yīng)該承擔(dān)法律規(guī)定的賠償責(zé)任。如談判不成功后，應(yīng)果斷挑選走司法途徑。

2、財產(chǎn)保全

如果一房二賣的賣方有轉(zhuǎn)移財產(chǎn)逃避賠償?shù)囊鈭D，在準(zhǔn)備訴訟時應(yīng)考慮對賣方進(jìn)行財產(chǎn)保全?？稍谔崞鹪V訟前申請訴前財產(chǎn)保全，也可在法院立案后，申請財產(chǎn)保全。

申請財產(chǎn)保全面臨的問題是需要提供擔(dān)保，以前法院要求原告提供等值的的擔(dān)保。而原告往往很費(fèi)勁才能湊齊所需的擔(dān)保，甚至因沒有能力擔(dān)保造成無法對涉案財產(chǎn)進(jìn)行保全

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理財產(chǎn)保全案件若干問題的規(guī)定》其中規(guī)定：擔(dān)保數(shù)額不高于請求保全數(shù)額的百分之三十；申請人可以以財產(chǎn)保全責(zé)任險合同的方式為財產(chǎn)保全提供擔(dān)保，即向保險公司投保財產(chǎn)保全責(zé)任險，保險公司向法院出具保函。

3、進(jìn)行訴訟

買房人應(yīng)積極收集有關(guān)證據(jù)，向法院提起訴訟。