買賣被抵押的住房合同有效嗎

買賣被抵押的住房簽訂的合同是有效的。但是被抵押的房產(chǎn)在抵押未解除之前，住房是不可辦理過戶手續(xù)的。相關規(guī)定如下：

1、《擔保法》第49條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效?！?/p>

按《擔保法》的規(guī)定，抵押期間轉讓抵押物，如果未通知抵押權人或未告知受讓人，轉讓行為無效。但依據(jù)后來出臺的相關法律及司法解釋，這個結論并不成立。

2、《最高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第67條規(guī)定：抵押權存續(xù)期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權人仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人，可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斎總鶆?，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償?/p>

也就是說，以被設定抵押權的房產(chǎn)為標的買賣，在充分保護抵押權人利益的前提下，是有效的。對此，后來的《物權法》給出了更明確的結論。

3、《物權法》第191條規(guī)定“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款高于債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外?！?/p>

買賣被抵押住房注意事項

1、在抵押期間的住房，如要辦理買賣過戶手續(xù)(轉移登記)，需要經(jīng)過銀行的同意，由買賣雙方及抵押權人(銀行或金融機構)共同申請辦理過戶手續(xù)。也可以經(jīng)銀行同意先還清款項解除抵押后再行辦理過戶手續(xù)。

2、在抵押期間的住房，屬夫妻婚后取得的共有財產(chǎn)，申請辦理共有的，經(jīng)銀行同意，由夫妻雙方和抵押權人(銀行或金融機構)共同申請。在抵押期間的住房，屬夫妻婚后取得的共有財產(chǎn)，離婚后欲辦理更名(離婚析產(chǎn))的，也需經(jīng)銀行同意，由原夫妻雙方和抵押權人(銀行或金融機構)共同申請。

依據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百九十一條的規(guī)定：抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款高于債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。